La partición de la Herencia.

Son numerosos los conflictos que se plantean cuando fallece una persona a la hora del reparto de sus bienes (partición de la herencia) que lógicamente seguirán primero lo declarado en el testamento, y en su defecto lo marcado por la Ley.

Además de algunas formas muy poco usuales (testamento militar, marítimo y notarial cerrado), hay dos clases que son las que usualmente se hacen:

1.- El Ológrafo: Lo hace el testador de su puño y letra y en el cual debe constar el año, mes y día en que se hace, además las palabras tachadas, enmendadas o entre renglones las tiene que salvar el testador mediante su firma. Si faltan cualquiera de estos requisitos lo hacen nulo. Los problemas que plantea es que la facilidad de discusión acerca de la capacidad del testador junto con la complejidad de “protocolizarlo” mediante procedimiento judicial complejo y caro para los herederos

2.- El Testamento Abierto mediante escritura pública ante Notario. El Notario además de asesorar al testador se encarga de la conservación del testamento quedando el original en su poder entregando al testador una copia. Para poder realizarlo el Notario pedirá el DNI al testador y según la complejidad del testamento podrá pedirle escrituras o mas información. Se procederá a su otorgamiento sin que actualmente sea necesaria la intervención de testigos, salvo en casos determinados.

¿El testador puede hacer libre disposición de sus bienes?

Salvo en casos de desheredación regulados en el C.Civ y muy poco frecuentes existe la obligación legal de dejar algo a los herederos forzosos (hijos y descendientes, padres y ascendientes y viudo o viuda). Es lo que se llama “la legítima”.

Las normas no son iguales para todo el territorio nacional ya que existen los llamados Derechos Forales (Cataluña, Aragón, Navarra, parte del País Vasco y Baleares) que se regulan de manera diferente.

En el resto de España lo que correspondería a cada heredero forzoso sería: (Arts. 806-822 C.Civil):

- Los hijos y descendientes: dos tercios de la herencia: un tercio de la herencia hay que dejárselo por partes iguales a los hijos, y otro tercio (el llamado de mejora) a los hijos y nietos, pero este tercio se puede distribuir libremente entre ellos o dejárselo a uno solo de los descendientes.

- Padres y ascendientes: si no se tienen hijos ni descendientes, hay que dejar un tercio de la herencia a los ascendientes que sobrevivan si concurren con el viudo, y la mitad de la herencia en otro caso. Si hay descendientes, los padres no tienen ningún derecho.

- Viudo o viuda: si el testador tiene hijos o descendientes, tiene que dejarle un tercio de la herencia en usufructo. Si concurre con ascendientes sólo, tiene derecho al usufructo de la mitad de la herencia. Si no hay ni descendientes ni ascendientes, tiene derecho al usufructo de dos tercios de la herencia.

Uno de los testamentos mas frecuentes es el de “Del uno para el otro, y después para los hijos”, consistente en el caso de un matrimonio con hijos que va a hacer testamento. La idea es que el viudo/a se quede con los mayores derechos posibles y que pueda seguir disfrutando de su casa o de los bienes mientras viva, pasando después a sus hijos por partes iguales. Normalmente se lega el usufructo “universal”, es decir de todo lo que tenía el fallecido al cónyuge superviviente.

También hay que aclarar que el viudo/a puede disponer libremente de su mitad de gananciales (ya que esta parte no la percibe por herencia del fallecido, sino que ya eran suyos).

En el caso de que se fallezca sin testamento, ni se pierde la herencia ni se lo queda el Estado. Lo que pasa que al no haber designado el testador quienes son sus herederos lo fija la ley, diferenciando si tiene o no hijos.

Habrá que formalizar una “declaración de herederos”, se trata de un documento público que define quienes son los parientes con derecho a la herencia según las disposiciones legales.

Si, según las reglas que hemos visto, heredan los descendientes, ascendientes o el cónyuge, la declaración de herederos se hace ante el Notario del lugar donde tuviera el fallecido su último domicilio.

Habrá que llevar para ello una serie de documentos (DNI. del fallecido, certificación de defunción, certificado del Registro de Actos de Última Voluntad, Libro de Familia, al menos) y dos testigos en principio que conozcan a la familia del fallecido pero que no sean parientes.

Acuda al Notario para que le indique exactamente qué es lo que necesita en este caso.Si según la ley los herederos son otros (hermanos, hijos de hermanos o parientes de grado más lejano), la declaración de herederos la tiene que hacer el juez, previos los trámites previstos en la ley.Los gastos de estos trámites en el mejor de los casos (declaración de herederos ante notario y sucesión sin complicaciones) son mas de tres veces de lo que cuesta hacer testamento. Si la declaración es ante el Juez es mucho mas costosa.

Partición de la Herencia

Tanto los bienes como las deudas del fallecido pasan a sus herederos, pero hay que hacer una serie de trámites previos para saber quienes son los herederos y para que los bienes pasen a nombre del heredero, mientras tanto no se podrá disponer de ellos.

Los documentos que se requieren son:

- El certificado de defunción: se consigue en el Registro Civil de la localidad donde se produjo el fallecimiento.

- El certificado del Registro de Actos de Última Voluntad: para ver si una persona ha hecho testamento, y si lo ha hecho, para conocer dónde y cuándo hizo el último. Para conseguir este certificado hace falta aportar el certificado de defunción y presentar o mandar al Ministerio de Justicia un impreso que venden en los estancos. También se lo pueden pedir a través del despacho del Notario.

En el caso de que:

- Haya testamento, hay que pedir una copia auténtica al Notario donde se hizo las personas que tengan algún derecho sobre la herencia (los herederos forzosos) yendo personalmente al despacho del Notario con su DNI o mediante carta legitimada por otro Notario.

- Si no lo hay: Hay que hacer la declaración de herederos.

¿Cómo se hace la partición?

1.- En el supuesto normal intervienen todos los herederos, legatarios, y los que tienen derecho a la legítima. Si no hay testamento deberán concurrir todos los que sean herederos según la declaración de herederos. En el reparto de la herencia no actúa el sistema de las mayorías sino el de la unanimidad, es decir que si uno de los interesados no está de acuerdo y no quiere firmar la escritura no es posible formalizar la partición sino que habría que acudir a un Juez.

2.- En casos especiales el testador puede designar un contador-partidor para que haga la partición. Su labor es muy útil ya que si no hay acuerdo podrá realizar la partición sin necesidad de acudir a un Juez, además si el fallecido estaba casado en régimen de gananciales procederá también a la liquidación de la sociedad conyugal. El contador-partidor puede firmar el solo la escritura de partición, salvo que el fallecido estuviera casado y tuviera patrimonio ganancial, en cuyo caso el viudo o viuda habrá también de firmar, pero no los herederos.

Fases de la partición

Primeramente se procederá al reparto de los bienes gananciales y a la colación de donaciones

Cuando se han hecho donaciones por los padres a los hijos en vida, la ley entiende que se han hecho como anticipo de la herencia y que habrá que tenerlo en cuenta, para que esos hijos reciban de menos en la herencia el valor de lo que se les ha donado.

Es decir, la ley considera que si un padre ha regalado algo a un hijo, no ha sido porque quiera mejorarle, sino porque ha querido darlo en parte de la herencia en vida, de manera que lo regalado al hijo deberá computarse para hacer los lotes entre todos ellos. Esto no obstante, la colación no se produce cuando el padre o madre dispusieron lo contrario al hacer la donación.

Una vez hecho lo anterior ya se sabe lo que hay en la herencia y se procede a su reparto entre los herederos respetando la voluntad del testador.

El Impuesto de Sucesiones

La cuantía del impuesto depende de:

- Del valor de los bienes

- Del parentesco con el fallecido. Cuanto mas lejano es mas elevado lo que se paga. También hay un mínimo exento que depende de la cercanía del parentesco.

- El patrimonio previo del que hereda. Cuando mayor es el patrimonio mas caro es heredar.

- Hay una serie de herencias que pagan menos (negocio familiar, vivienda familiar si los herederos son el cónyuge o los hijos)

- El plazo para pagar este impuesto son seis meses. Si en la herencia existen bienes inmuebles urbanos habrá que pagar también la “Plusvalía”.

Fuente: www.rinconlegal.com

La partición de la Herencia.

El finiquito. ¿Lo firmo o no lo firmo?

Muchos de nosotros alguna vez hemos pasado, o bien en un futuro nos podemos encontrar con la finalización de la relación laboral que nos unía con la empresa, y en consecuencia, hemos recibido el llamado recibo de FINIQUITO.

Nos encontramos en un despacho, delante de un papel con una serie de conceptos y tenemos que dar nuestra conformidad mediante la firma.La mayoría de veces no habrá ningún problema, pero otros, dudaremos acerca de si está bien calculado, si es exactamente lo que nos corresponde...

El finiquito es el recibo por el que tanto el trabajador como el empresario dan por terminada la relación laboral, liquidando todas las obligaciones pecuniarias pendientes.Entonces, ¿Qué conceptos debe incluir?.

El trabajador percibirá en el mismo la suma de:

· Los días trabajados en el mes en que se produjo el cese. Para lo cual, se parte del salario mensual (que a su vez está constituido por la suma del salario base más los complementos salariales). El salario mensual se dividirá entre 30 días y obtendremos el salario diario, el cual se multiplicará por el total de días trabajados.

· Las vacaciones no disfrutadas y siempre en la parte proporcional a los días trabajados en ese año.

Se calculan mediante una simple regla de tres:Si por un año (360 días) corresponden 30 días de vacaciones por x días trabajados corresponderán...
Se descuentan los días disfrutados. El resultado serán los días no disfrutados por el salario diario.

· Pagas extras:En función del periodo trabajado. Normalmente son dos: la de navidad y la de verano. Para su cálculo, se divide cada una de ellas entre 360 y nos saldrá la cuota diaria de cada una de ellas. El resultado se multiplica por los días transcurridos desde que se devengaron las pagas hasta el día del cese.

Por lo tanto, el FINIQUITO incluirá:

- PARTE PROPORCIONAL DEL SALARIO
- PARTE PROPORCIONAL DE LAS VACACIONES
- PARTE PROPORCIONAL DE LAS PAGAS EXTRAS.

Una vez que ya sabemos los conceptos que comprende, debemos saber que la firma del finiquito no es obligatoria para ninguna de las partes.Pero que, “a contrario sensu”, si se firma, el trabajador se obliga a no reclamar nada contra el empresario, ya que mediante la firma el trabajador afirma haber cobrado del empresario todas sus obligaciones económicas. Y entonces, tiene eficacia de documento probatorio, ya que el trabajador ha mostrado su conformidad. Salvo que lo haya firmado no voluntariamente, bajo presión, miedo, amenaza, etc... lo cual corresponderá probar el dia del juicio.

Pero si el trabajador no está de acuerdo, no tiene porqué firmarlo.También hay que mencionar, que el trabajador ante la presentación del finiquito, siempre le surge la duda de si está de acuerdo o no con el despido, si debe firmarlo o no.

Hay que responder, que el hecho de la firma del finiquito no implica la aceptación del despido, sino la aceptación de la liquidación, siempre y cuando no se consigne en el finiquito que "con ello se da por saldado y finiquitado por todos los conceptos sin que quepa reclamación alguna", o a ello, se haga la salvedad por el trabajador, de no estar de acuerdo con el despido y que lo recibe en calidad de recibo por lo saldado, siempre que con la cantidad se esté conforme. (En caso contrario, únicamente consignar cantidad recibida).

La regulación del finiquito está contemplado en el art. 49.2 ET, el cual, establece la obligación para el empresario de que, (con ocasión de la extinción del contrato), al comunicar a los trabajadores la denuncia, o, en su caso, el preaviso de la extinción del mismo, acompañar una propuesta del documento de liquidación de las cantidades adeudadas. (Que comúnmente se denomina recibo de saldo y finiquito).

La Asociación Española de Abogados Urbanistas ha concluido el curso sobre Ejecución del Planeamiento: La transformación del suelo.

La asociación Española de Abogados Urbanistas ha concluido en Madrid el curso sobre Ejecución del Planeamiento: la transformación del Suelo con gran participación de alumnos de distintos puntos de la geografía española. En la última conferencia han estado presentes destacados miembros de la Asociación, junto con técnicos de distintos Ayuntamientos de Madrid, además de expertos profesionales en Urbanismo que han ocupado cargos relevantes en la Comunidad como D. Enrique Porto Rey, D. Francisco Javier Zaragoza Ivars, ademas de contar con la presencia del Presidente de la Asociación D. JOSE MARIA GARCIA GUTIERREZ.

Con este curso se pretendía que los alumnos obtuvieran unos conocimientos teóricos y especialmente práctico sobre cómo se realiza la transformación de los suelos.

Cómo se realizan los repartos para los propietarios de terrenos de los beneficios y de las cargas y cuál es el aprovechamiento que les corresponde. Se ha analizado los sistemas de Ejecución del Planeamiento, cómo se realizan las Expropiaciones para obtener las reservas de suelo, los Patrimonios Publicos de Suelo…etc

Todo ello en relación a la nueva ley del Suelo y cómo les afecta la misma. Con dicho seminario los alumnos asistentes han obtienen los conocimientos básicos para conocer cómo se lleva a la práctica la transformación del suelo hasta ser urbanizado.

En el curso se encontraban especialmente Abogados de distintos Colegios que se han desplazado hasta Madrid, junto con Arquitectos, Aparejadores y empleados de Promotoras y Constructoras que querían conocer todas las novedades legales y su aplicación en la transformación de los suelos.

Al finalizar el acto el Presidente de la Asociación agradeció el Patrocinio de distintas editoriales Jurídicas que han apoyado la organización de este Curso como el Derecho Editores. LA ENTREGA DE DIPLOMAS a los alumnos lo realizó la Secretaria Gral. de la Asociación Dª MARIA DE LOS REYES RUEDA SERRANO en el salon de actos del Circulo Catalán, en Plaza de España nº 6 de Madrid. MARIA DE LOS REYES RUEDA SERRANO. Secretaria Gral de la Asociación que fue la encargada de entregar los Diplomas a los alumnos del curso.

La ASOCIACION ESPAÑOLA DE ABOGADOS URBANISTAS es una Asociación de ámbito nacional, sin ánimo de lucro, que agrupa a profesionales, especialmente abogados, que están especializados en la materia de Urbanismo, Dº Inmobiliario, Dº Constructivo, de la Edificación y el Medio Ambiente, y también a aquellos que desean especializarse en la misma.

La Asociación cuenta entre sus fines la de difundir y fomentar el conocimiento del Urbanismo y el Medioambiente, por ello, esta a través de su DEPARTAMENTO DE FORMACION (A. E. del Urbanismo, la Edificación y el Medioambiente) organiza a lo largo del año CURSOS interesantes para dar a conocer de una forma práctica el Urbanismo en todas sus vertientes.

RINCÓN LEGAL.

Cláusulas abusivas en la compraventa de la vivienda

Quien no se ha encontrado cuando ha ido a firmar un contrato de compraventa de vivienda con alguna que otra cláusula abusiva integrada en el mismo contrato donde se produce un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes. Por ejemplo la cláusula de que ante el incumplimiento de una de las partes (por ejemplo la promotora), no se estableciera ninguna sanción económica o indemnización alguna y sin embargo si que se estableciera una muy elevada frente al incumplimiento del comprador.

Como indica el art.83 del Texto refundido de la ley general para la defensa de los consumidores y usuarios: (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre)

"1. Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.
2. La parte del contrato afectada por la nulidad se integrará con arreglo a lo dispuesto por el artículo 1258 del Código Civil y al principio de buena fe objetiva.

A estos efectos, el Juez que declare la nulidad de dichas cláusulas integrará el contrato y dispondrá de facultades moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes, cuando subsista el contrato, y de las consecuencias de su ineficacia en caso de perjuicio apreciable para el consumidor y usuario.

Sólo cuando las cláusulas subsistentes determinen una situación no equitativa en la posición de las partes que no pueda ser subsanada podrá el Juez declarar la ineficacia del contrato"

Por lo tanto y en aras a la interpretación de esta ley no son tenidas en cuenta por la norma y en cualquier momento se puede instar su declaración de nulidad, independientemente del tiempo que haya pasado desde que se firmó el contrato, incluso la declaración de nulidad la puede realizar el juez de oficio (sin que nadie la solicite), teniéndose por no puesta.

Muchas veces mediante estas cláusulas se genera una indefensión al comprador ya que la promotora se encuentra en una situación de superioridad, provocando una situación injusta, generando un desequilibrio donde la balanza se inclina a favor de una sola parte contratante.

¿Qué cláusulas a modo de ejemplo podríamos citar?

El art. 89 del mismo texto refundido considera abusiva:

1.- Las declaraciones de recepción o conformidad sobre hechos ficticios, y las declaraciones de adhesión del consumidor y usuario a cláusulas de las cuales no ha tenido la oportunidad de tomar conocimiento real antes de la celebración del contrato.

2.- La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables.

3.- La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:

a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

4.- La imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.

5.- Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.

6.- La negativa expresa al cumplimiento de las obligaciones o prestaciones propias del empresario, con reenvío automático a procedimientos administrativos o judiciales de reclamación.

7.- La imposición de condiciones de crédito que para los descubiertos en cuenta corriente superen los límites que se contienen en el artículo 19.4 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo.

8.- La previsión de pactos de renuncia o transacción respecto al derecho del consumidor y usuario a la elección de fedatario competente según la ley para autorizar el documento público en que inicial o ulteriormente haya de formalizarse el contrato."

Por poner un ejemplo, entre otros, tenemos el típico caso de la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario suscrito por la promotora, siendo necesario que la misma ofrezca varias formas alternativas de pago, (sin que ello le suponga ninguna carga al comprador), por lo que sería nula la cláusula por la que se impone al comprador correr con los gastos de cancelación. Por lo que la imposición de un pacto de asunción por los compradores de los gastos del préstamo hipotecario que gravaba los inmuebles vendidos se considera abusiva y nula. Se trata de una imposición unilateral por la promotora y no negociada.

El vendedor puede vender las viviendas al precio que quiera, lo que no puede es incrementar el precio con otros conceptos que no corresponden al comprador.

Otra cláusula abusiva sería por ejemplo la que obliga al comprador a pagar además del precio, los gastos por los suministros básicos de la vivienda (cuando ésta deba entregarse en condiciones de habitabilidad. En una vivienda en construcción, (salvo que en el contrato no se indique lo contrario), la misma tiene que entregarse en condiciones de habitabilidad y ello incluye la posibilidad de acceder a los suministros básicos de la vivienda.

Todo ello sumándose que el contrato debe redactarse de forma clara, senzilla y que no conduzca a ningún tipo de error.

También se podrían considerar abusivas las cláusulas que según el art. 85.8 "8. Las cláusulas que supongan la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del empresario", es decir cuando se indica que las obras se entregue a partir del verano de 2009 por ejemplo, ya que no determinan la fecha exacta de entrega de la vivienda. Si se establece una prórroga debe ser sobre un plazo de entrega preciso de la casa.

Otra cláusula que podría considerarse nula sería la imposición del Notario, ya que la ley autoriza al consumidor a elegir el Notario.

A pesar de todo, o bien debido al desconocimiento general o bien llevados por el impulso del momento, firmamos muchas veces sin leer lo que firmamos, o entender lo que firmamos, por lo que en este blog intentamos que por lo menos haya un poquito de conocimiento de los derechos que podemos tener a la hora de la compraventa de nuestra casa.