Quien no se ha encontrado cuando ha ido a firmar un contrato de compraventa de vivienda con alguna que otra cláusula abusiva integrada en el mismo contrato donde se produce un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes. Por ejemplo la cláusula de que ante el incumplimiento de una de las partes (por ejemplo la promotora), no se estableciera ninguna sanción económica o indemnización alguna y sin embargo si que se estableciera una muy elevada frente al incumplimiento del comprador.
Como indica el art.83 del Texto refundido de la ley general para la defensa de los consumidores y usuarios: (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre)
"1. Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.
2. La parte del contrato afectada por la nulidad se integrará con arreglo a lo dispuesto por el artículo 1258 del Código Civil y al principio de buena fe objetiva.
A estos efectos, el Juez que declare la nulidad de dichas cláusulas integrará el contrato y dispondrá de facultades moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes, cuando subsista el contrato, y de las consecuencias de su ineficacia en caso de perjuicio apreciable para el consumidor y usuario.
Sólo cuando las cláusulas subsistentes determinen una situación no equitativa en la posición de las partes que no pueda ser subsanada podrá el Juez declarar la ineficacia del contrato"
Por lo tanto y en aras a la interpretación de esta ley no son tenidas en cuenta por la norma y en cualquier momento se puede instar su declaración de nulidad, independientemente del tiempo que haya pasado desde que se firmó el contrato, incluso la declaración de nulidad la puede realizar el juez de oficio (sin que nadie la solicite), teniéndose por no puesta.
Muchas veces mediante estas cláusulas se genera una indefensión al comprador ya que la promotora se encuentra en una situación de superioridad, provocando una situación injusta, generando un desequilibrio donde la balanza se inclina a favor de una sola parte contratante.
¿Qué cláusulas a modo de ejemplo podríamos citar?
2. La parte del contrato afectada por la nulidad se integrará con arreglo a lo dispuesto por el artículo 1258 del Código Civil y al principio de buena fe objetiva.
A estos efectos, el Juez que declare la nulidad de dichas cláusulas integrará el contrato y dispondrá de facultades moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes, cuando subsista el contrato, y de las consecuencias de su ineficacia en caso de perjuicio apreciable para el consumidor y usuario.
Sólo cuando las cláusulas subsistentes determinen una situación no equitativa en la posición de las partes que no pueda ser subsanada podrá el Juez declarar la ineficacia del contrato"
Por lo tanto y en aras a la interpretación de esta ley no son tenidas en cuenta por la norma y en cualquier momento se puede instar su declaración de nulidad, independientemente del tiempo que haya pasado desde que se firmó el contrato, incluso la declaración de nulidad la puede realizar el juez de oficio (sin que nadie la solicite), teniéndose por no puesta.
Muchas veces mediante estas cláusulas se genera una indefensión al comprador ya que la promotora se encuentra en una situación de superioridad, provocando una situación injusta, generando un desequilibrio donde la balanza se inclina a favor de una sola parte contratante.
¿Qué cláusulas a modo de ejemplo podríamos citar?
El art. 89 del mismo texto refundido considera abusiva:
1.- Las declaraciones de recepción o conformidad sobre hechos ficticios, y las declaraciones de adhesión del consumidor y usuario a cláusulas de las cuales no ha tenido la oportunidad de tomar conocimiento real antes de la celebración del contrato.
2.- La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables.
3.- La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:
a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.
b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.
4.- La imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.
5.- Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.
6.- La negativa expresa al cumplimiento de las obligaciones o prestaciones propias del empresario, con reenvío automático a procedimientos administrativos o judiciales de reclamación.
7.- La imposición de condiciones de crédito que para los descubiertos en cuenta corriente superen los límites que se contienen en el artículo 19.4 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo.
8.- La previsión de pactos de renuncia o transacción respecto al derecho del consumidor y usuario a la elección de fedatario competente según la ley para autorizar el documento público en que inicial o ulteriormente haya de formalizarse el contrato."
Por poner un ejemplo, entre otros, tenemos el típico caso de la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario suscrito por la promotora, siendo necesario que la misma ofrezca varias formas alternativas de pago, (sin que ello le suponga ninguna carga al comprador), por lo que sería nula la cláusula por la que se impone al comprador correr con los gastos de cancelación. Por lo que la imposición de un pacto de asunción por los compradores de los gastos del préstamo hipotecario que gravaba los inmuebles vendidos se considera abusiva y nula. Se trata de una imposición unilateral por la promotora y no negociada.
El vendedor puede vender las viviendas al precio que quiera, lo que no puede es incrementar el precio con otros conceptos que no corresponden al comprador.
Otra cláusula abusiva sería por ejemplo la que obliga al comprador a pagar además del precio, los gastos por los suministros básicos de la vivienda (cuando ésta deba entregarse en condiciones de habitabilidad. En una vivienda en construcción, (salvo que en el contrato no se indique lo contrario), la misma tiene que entregarse en condiciones de habitabilidad y ello incluye la posibilidad de acceder a los suministros básicos de la vivienda.
Todo ello sumándose que el contrato debe redactarse de forma clara, senzilla y que no conduzca a ningún tipo de error.
También se podrían considerar abusivas las cláusulas que según el art. 85.8 "8. Las cláusulas que supongan la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del empresario", es decir cuando se indica que las obras se entregue a partir del verano de 2009 por ejemplo, ya que no determinan la fecha exacta de entrega de la vivienda. Si se establece una prórroga debe ser sobre un plazo de entrega preciso de la casa.
Otra cláusula que podría considerarse nula sería la imposición del Notario, ya que la ley autoriza al consumidor a elegir el Notario.
A pesar de todo, o bien debido al desconocimiento general o bien llevados por el impulso del momento, firmamos muchas veces sin leer lo que firmamos, o entender lo que firmamos, por lo que en este blog intentamos que por lo menos haya un poquito de conocimiento de los derechos que podemos tener a la hora de la compraventa de nuestra casa.
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